昭和30年代の下町に暮らす人々の交流を描いた映画『ALWAYS 三丁目の夕日』が大ヒットしたのは2005年秋のこと。昭和の時代の商店街や三輪自動車や前掛け姿のお母さん等、現代日本人の心象風景のような温かく懐かしいシーンに老若男女が心を打たれ２００万人もの人々を動員しました。

　商店街は私たちに多くのことを教えてくれました。TV番組『はじめてのおつかい』ではありませんが、母から頼まれた買物を忘れないよう間違えないよう緊張しながら商店街を歩きましたっけ。茗荷を買いに米屋に行ってしまったり、お豆腐一丁を切る店主の包丁さばきに見入ったり、経木をくるっと三角形にして天井から吊り下がる秤で佃煮を量り売りする目盛りの動きを観察したり。偶然に親類のおばちゃんに会ってお菓子を買ってもらったり（おせんべいやビスケットもガラスのふたが付いた箱に入った量り売りでした）。学校の先生にもバッタリ会って嬉しかった！なんて子供時代の日々の感動がたくさん商店街には詰まっていて、当時の子供には学校ではわからない社会のしくみや大人とのやり取りを商店街が教えてくれました。

　しかし、残念なことに全国から商店街はなくなっています。すでに日常の買物の場は郊外のショッピングセンターやネットショッピングに移って久しく、わが社の８０年代後半生まれの若手スタッフは、商店街や駄菓子屋を知らず大人になっています。商業コンサルタントとして嘆かわしい、と思っていたら、先日、四国の高松でステキな商店街再生プロジェクトに出会ったので、「今どき商店街の成功事例」としてご紹介したいと思います。

高松の歴史ある商店街 「丸亀町商店街」の再生

　四国の高松市中心部にある高松中央商店街は８つの商店街が連なり、アーケードが全長2.7㎞、約1,000店舗、1日の通行量が13万人にもなるという日本の代表商店街のひとつです。この中でも丸亀町商店街は中心的な存在で、最も歴史が古く1590年の高松城築城と同時につくられた通りだそうです。400年以上も昔から商店が軒を連ねていた商店街は、高度成長期には県内外から人を集め方がぶつかり合うほどに通りは賑やかで商店は隆盛を誇ったそうですが、郊外大型SCの出店やロードサイド商業の発展、逆に商店街の核になっている百貨店の低迷という全国共通の商店街衰退シナリオで、丸亀町商店街も人通りが減少し空き店舗が増えました。そこで、1990年より商店街を7地区に分けた商店街再開発事業がスタートし、2006年から徐々に各街区の再生オープンが始まっています。

　その中のひとつ、丸亀町商店街G街区と呼ばれた再開発事業が「丸亀町GREEN」という名称で商業約15,500㎡、住宅約8,600㎡（96戸）、ホテル約5,500㎡（175室）、駐車場400台、駐輪場約600台の規模で、今年7月にオープンしました。

気持ちのいい商店街 「丸亀町GREEN」

　残暑厳しい今年9月、正直なところ私は期待薄の気分で「丸亀町GREEN」を訪れました。2007年5月に先行してオープンしたA街区の再開発が、あまり魅力的な街にはなっていなかったので、「きっとG街区も同様なのではないか」という気持ちを持った高松訪問でした。

　ところが、「丸亀町GREEN」の中心広場にあるケヤキのシンボルツリー前に立ってみると、とても気持ちのよい空気が流れているのです。何とも穏やかでナチュラルな雰囲気がGREEN全体に漂う気持ちのいい商店街なのです。

　商業を専門にしている私の仕事目線で表現すると「無理していないな、この再開発は。」という印象で、とても感じよく新しい街を見ることができました。もちろん、大勢の地権者の思惑やご苦労があっての再開発ゆえに、“無理”は山のようにあったのでしょうが、その難関難題を越えてきた無理が完成した新しい街に表れていなくて、まるで何年も前からGREENが丸亀町商店街の中心にあったかのように存在が自然でした。

　全国で様々な再開発を見ていると、この“無理”が表に立ってしまうプロジェクトが多いのが現実です。私の言う“無理”とは、再開発につきもののご苦労の結果の無理ではなく、気張りすぎ気負いすぎで街のレベルや消費者動向を理解していないプロジェクトが単独で突っ走る無理のことで、このタイプの再開発がおこなわれると、まるで街に差し歯が挟まったような不自然なゾーンができてしまい、結果、時間が経過しても何となく“街のなじみ”が生まれてこない違和感が残ってしまうものです。実は2007年にオープンした丸亀町商店街A街区は再開発手法が優れていて全国的に高い評価を得ているプロジェクトですが、私の目には「？」に映った街でした。商業的にお店の並びのバランスが悪い。ヨーロッパ調のデザインやガラスドームは重々しすぎる。街が硬い表情で、街の人たちがふらりと立ち寄る気兼ねなさとちょっとしたおもしろさが伝わってこない。一言で言えば「時代気分を持っていない街」の印象で、期待が大きかっただけに残念でした。

　しかし、丸亀町GREENは気張ったところや気負いが無い、無理してなくてイー感じの街が出来上がっています。「自然だけどちょっと新鮮・ちょっとお洒落」というようなコピーが浮かんでくるような好感が持てる再開発プロジェクトでした。

　それを最も敏感に嗅ぎ取るのは街の生活者です。GREENには、バギーを押した若いママや、学校帰りの高校生、軽装のミセスたちやおじいちゃんおばあちゃんが来街していて、広場のベンチにちょこっと腰かけています。とても穏やかでよい風景です。お店もさすがに高松の一等地だけあって、東京や大阪ブランドのカジュアルウェアのお店から地元のカフェやスイーツが出店しており、食品スーパーも充実型で、上手な商業施設が出来上がっていました。

“地権者の所有と利用の分離”実現が成功の源

　さて、この再開発にはもう一点特筆すべきことがあります。大勢の地権者がからむ再開発では地権者の意思統一が難問となりますが、このGREENでは、約100名の地権者の合意のもと、商店街再開発会社を設立して旧商店街主は再開発会社にマスターリースした上でひとつの商店街と見立てて店舗構成を計画し集積のバランス等を検討、旧商店主で営業を続ける者は上記計画にのっとって計画にマッチした業種業態にバージョンアップを図り、新しい場所にテナントとして出店、また営業を続けない者は地代収入だけを受け取る。当然、上記計画に合わせ新しいテナントを誘致し、魅力的な商業施設を構築するという民事信託スキームを導入し、所有と利用の分離を図った商店街株式会社を実現しました。

　この方式は全国で再開発計画のテーブルに乗るものの合意が得られず実現に至らぬケースばかりなので、約100名の地権者の気持ちがひとつになったことが、前述した魅力的なGREENをつくり出した源です。

　この新しい街には、96戸のマンションと175室のビジネスホテルが複合されていますが、駐車場330台、駐輪場600台もホテルの下層階に設備され、地域の交通インフラを整えています。また、商業施設の屋上には芝で覆われたテラスガーデンとレストランカフェがあって、高松の青空を満喫する親子が遊んでいました。

　街が新しく生まれ変わるにはいろいろな痛みが伴い人々の思惑がぶつかり合うものですが、結果、「丸亀町GREEN」のような気持ちがよい街づくりが生まれると遠くから人々が集まり、また来週も来月も来街して街が元気になってきます（GREENでは従前1.6万人の通行量が3.4万人に増加）。

　きっと、この新しい商店街に毎週のように遊びに来る子供たちの中には、この商店街の中で「はじめてのコト」を学ぶ子供がいるはずです。

（記：島村 美由紀/不動産フォーラム21　2012年12月号掲載）